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정부가 집값 안정화를 목표로 강도 높은 부동산 세제 카드를 빼들었다. 초고가·다주택·비거주 주택에 대해 보유세와 거래세를 동시에 강화한다. 이번 부동산 세제 개편의 핵심은 양도세 패러다임의 대대적 전환이다.

1세대 1주택자라고 해도 실제로 그 집에 ‘거주’하지 않았다면 2029년부터는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 공제 제도의 이름 자체가 ‘장기거주소득공제’로 바뀐다. 또 초고가 주택 보유자가 과도한 혜택을 누린다는 주장을 수용해 ‘공제 상한제’를 도입하기로 했다. 1세대 1주택이더라도 거주 기간이 짧거나 양도차익이 클 경우 양도세 부담이 훨씬 커지게 됐다.

아울러 정부는 시장에 매물을 유도하기 위해 이례적으로 유예 기간을 늘리는 전략을 선택했다. 조정대상지역에서 다주택 양도세 중과를 완화하고, 1주택 고령자에 대한 양도세 특례도 도입한다. 양도세 개편의 주요 내용을 Q&A로 풀어본다.

Q. 장기보유특별공제 어떻게 달라지나.

A. 현행 제도는 1세대 1주택자에게 보유공제 연 4%(최대 40%), 거주공제 연 4%(최대 40%)를 더해 세금 대상액의 최대 80%를 공제한다. 이번에 정부가 내놓은 개정안의 큰 틀은 보유공제를 거주공제로 전환하고, 공제한도를 신설하는 것이다. 다주택·초고가 매물을 유도하기 위해 1년의 유예 기간을 준다. 제도가 처음 도입되는 2028년에는 거주 연 6%, 보유 연 2%로 과도기를 둔다. 2029년부터는 거주만 연 8%(최대 80%) 공제 혜택을 주는 방식으로 완전히 바뀐다. 또 2028년부터 20억원으로 공제 한도를 적용하고, 2029년부터는 10억원으로 공제액 상한선을 대폭 낮출 방침이다. 다만 기본공제 12억원은 유지된다. 비조정지역 다주택자도 부담이 강화된다. 지금은 보유 연 2%(최대 30%) 공제를 적용받고, 공제 한도도 없다. 그러나 2029년부터는 거주할 경우에만 연 2%(최대 30%)로 전환된다. 공제 한도도 1주택자와 동일하다. 수도권 조정대상지역 다주택자는 장특공제 자체가 배제된다.

Q. 양도세 부담 얼마나 커지나.

A. 양도세 수준은 양도차익 규모와 실제 해당 주택에 거주한 기간에 따라 달라지게 된다. 대략 양도 차익이 32억원(2028년), 22억원(2029년)을 초과할 경우 양도세를 큰 폭으로 더 부담하게 될 것으로 보인다. 물론 그 이하 가격이라도 실거주 기간이 보유 기간에 비해 짧다면 양도세 부담이 늘어난다. 만약 아파트를 12억원에 취득해 32억원에 양도할 경우를 보자. 주택을 10년 보유했으나 2년만 실거주했을 경우 산출세액은 2027년 2억3600만원이지만 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 급증한다. 보유 공제가 완전히 폐지되고 거주 공제 중심으로 재편되면서 발생하는 현상이다. 고가 주택일 수록 부담은 커진다. 취득가액 25억원, 양도가액 75억원으로 10년간 거주·보유한 경우 2027년 양도세는 3억1600만원이지만 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300원으로 껑충 뛴다. 이 가격대에선 공제 한도액이 적용되기 때문이다.

Q. 장기 거주한 중저가 1주택 양도세는.

A. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도세의 기본공제는 법개정이 완료되면 내년부터 현행 연 250만원에서 연 2500만원으로 대폭 확대된다. 예를 들어 10억원에 구입해 10년 거주한 1세대 1주택을 20억원에 팔 경우 양도세는 약 1280만원에서 740만원으로 540만원 가량 오히려 감소한다. 15억원에 구입해 30억원에 1주택을 양도할 때는 4750만원에서 3900만원으로 850만원 감소한다. 다만 직계비속 등 친족이나 특수관계인에게 양도하는 경우는 적용되지 않는다. 또 1세대 1주택 이외의 양도소득에는 기본공제 확대 혜택이 부여되지 않는다. 또 공동 소유한 주택을 양도할 때는 지분비율에 따라 공제액을 나눈다. 부부 공동명의 주택의 경우엔 각각 2500만원을 공제한다.

Q. 조정대상지역 일시적 2주택 특례가 있나.

A. 현행 제도는 1주택자가 신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년 내에 양도하면 ‘일시적 2주택’으로 보고 1세대 1주택 양도세 특례를 준다. 양도세는 양도가액 12억원 이하는 비과세하고 장특공제 우대(최대 80%)를 부여한다. 개정안은 조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 내에 주택을 신규 취득하는 경우에는 특례기간을 3년에서 2년으로 단축한다. 즉, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 2년으로 줄고, 그 외에는 현행 3년을 유지한다.

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Q. 조정대상지역 매입임대 아파트 혜택은.

A. 정부는 비거주 보유주택 세제혜택을 합리화한다는 목적으로 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해 양도세 중과 배제와 장특공제 우대를 단계적으로 폐지하기로 했다. 중과 배제는 2028년 절반(2주택 10%포인트·3주택 15%포인트)으로 줄인 뒤, 2029년부터 완전 중과(2주택 20%포인트·3주택 30%포인트)로 복귀한다. 장특공제 우대는 2028년 50%에서 30%로 축소한 뒤 2029년부터 폐지한다.

Q. 고령 1주택자 한시적 양도세 과세특례는.

A. 신설되는 한시적 특례다. 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 양도세를 감면한다. 2027년엔 50% 적용하고, 5억 한도다. 2028년 30% 적용에 3억 한도다. 단 양도일 기준 2년 이상 계속 거주했어야 하고, 처분 대상이 직계비속 등 친족, 지배법인 등 특수관계인을 제외한 제 3자여야 한다. 양도 후 6개월 내엔 비수도권으로 이주해야 혜택을 받을 수 있다. 6개월 내 이주하지 않았을 경우와 5년 이내 수도권 주택을 구입하거나 수도권으로 이주한다면 감면액을 추징당한다.

Q. 다주택자 조정대상지역 주택 양도세 중과는 어떻게 되나?

A. 다주택자 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과 유예는 지난 5월 9일로 종료됐다. 현재 다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 중과세율을 더한다. 1세대 2주택자는 20%포인트, 1세대 3주택 이상자는 30%포인트가 더해진다.

개정안은 종합부동산세가 강화되는 데 따라 다주택자에게 매도 기회를 준다는 차원에서 양도세 중과를 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화한다는 내용을 담았다. 2주택자 중과율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮췄다가 2029년부터 원래대로 돌아온다. 3주택 이상자는 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 낮췄다가 2029년부터 30%포인트로 복귀한다.

예를 들어 2주택자가 양도차익 5억원인 조정대상지역 주택을 양도하면, 현행 양도세는 약 2억7000만원이다. 개정안에 따르면 2027년엔 약 2억원이 되고, 2028년엔 약 2억2000만원이 된다.

Q. 중과 유예 종료를 했는데, 한시적 완화를 하는 이유는.

최종적으로 보유세의 정상화를 위해 중과 유예를 종료했다. 개정안이 국회를 통과하면 보유세 부분은 어느정도 정상화가 된다고 여겨진다. 정책환경이 변한 것 등을 감안해서 다주택자에게 선택할 기회를 주는 게 맞겠다고 판단해 2년간 한시적으로 완화를 하게 됐다. 다만 올해 중과를 적용받은 다주택자들의 양도분도 한시적 완화 대상에 포함된다. 환급 방법은 올해 중과를 적용받고 주택을 팔았을 경우 내년 5월 종합소득세 신고시간 때 신고를 하면 환급을 진행하는 방식으로 생각하고 있다.