홍수용 기자



지난 2월 서울 도심 22평형 오피스텔을 2억원에 산 배영석 씨(36·가 명)는 최근 이 오피스텔을 4250만원 오른 값에 팔려다 매각시기를 내년으로 늦췄다.

지금 팔면 과세표준 4000만원(양도차익 4250만원-기본공제 250만원)에 대한 양도소득세를 1600만원이나 내야 하지만 보유기간 1년이 되는 내년 2월에 팔면 세금이 630만원으로 줄어들기 때문이다. 최근 정부가 발표한 양도소득세율 인하조치에 따라 과세표준액 1000만원에 대해서는 9% 세율을 적용해 90만원, 나머지 3000만원에 대해서는 18%인 540만원이 부과된다.

고세관 세무사는 "단기거래 양도 세율이 크게 인하되는 만큼 올해 부동산을 매입한 사람이 보유기간 1년이 되는 내년에 부동산을 되팔면 기존 세제에 비해 평균 25% 낮은 세금을 내게 된다”고 말했다.

■ 양도세제 어떻게 바뀌나

부동산 단기거래 기준시점이 2년에서 1년으로 바뀌면서 부동산 단타매매에 따른 양도세가 크게 줄어들 전망이다.

새 양도세제에 따르면 1년 이상 보유한 부동산을 매각해 얻은 차익에서 각종 공제금을 뺀 과세표준이 ㅿ1000만원 이하 9% ㅿ1000만~4000만원 18% ㅿ4000만~8000만원 27% ㅿ8000만원 초과 36%의 세율이 적용된다.

보유기간 1년 미만인 시점에 부동산을 팔면 양도차익의 36%를 세금으로 내야 한다. 지금까지는 과세표준이 ㅿ3000만원 이하면 20% ㅿ 3000~6000만원 30% ㅿ6000만원 초과 40%가 적용됐다. 여기에다 보유기간이 2년 미만이면 양도차익 규모에 관계없이 40% 세율을 매겼다.

■단기보유 감면효과 크다

부동산을 매입한 후 1~2년 정도 보유하다 매각할 경우 세금 감면 효과가 가장 크다.

종전에는 양도차익 규모에 관계없이 40% 세율을 매겼지만 내년부터는 9~36%의 차별된 세율을 적용하기 때문이다.

채상병 세무사는 “1~2년 정도 보유한 뒤 파는 단타매매가 당분간 확산될 가능성이 높다”고 설명했다.

1년 보유 여부를 판단하는 기준은 대금청산일이다.

올해 6월 부동산을 판 사람이 내년 6월 매각대금을 받으면 개정된 세법을 적용받을 수 있다. 대금청산일이 불분명하면 잔금지급약정일이 기준이다. 잔금약정일을 확인할 수 없거나 등기접수까지 1개월이 지났을 때는 등기접수일을 양도시점으로 본다.

■장기보유가 더 유리

단기거래에 적용되는 세율이 줄었다고는 하지만 3년 이상 보유한 뒤 팔 때 세제혜택이 여전히 크다.

보유기간 3년 이상인 부동산을 팔면 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있는 데다 1가구 1주택이면 양도세 전액을 면제받을 수 있다.

장기보유 특별공제는 부동산 보유기간에 따라 ㅿ3년 이상이면 양도차익의 10% ㅿ5년 이상 15% ㅿ10년 이상 30%씩 빼준다. 그만큼 과세표준이 낮아져 세금납부액이 줄어든다.

앞서 예로 든 배씨의 오피스텔을 3년 뒤 팔면 과세표준은 3575만원이 된다. 1년 뒤 매각할 때의 과세표준(4000만원)보다 425만원 낮은 금액이다. 세금납부액도 553만5000원으로 떨어진다.

경우에 따라 비과세 혜택도 받을 수 있다.

우선 1가구 1주택자가 3년 이상 갖고 있던 집을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.

1가구 2주택자라도 ㅿ매각지연 ㅿ결혼 ㅿ직계존속 부양 ㅿ상속 ㅿ농어촌주택 보유 등 이유로 두 채를 보유하게 됐을 때는 양도세를 면제 받는다.

신축주택도 양도세를 면제받을 수 있다. 정부가 세법상 '고급주택'을 제외한 전국의 모든 신축주택에 대해 매입 후 5년 내 되팔면 양도차익에 대한 세금을 물리지 않기로 했기 때문이다. 지난 5월 23일 이후 내년 말까지 매입하는 신축주택이 대상이다.

채상병 세무사는 “기존 주택과 신축주택간 세제혜택폭이 다른 만큼 매입 때부터 물건 선택에 신중을 기해야 한다”고 조언했다.



[그래픽] 세제개편 후 양도세 감면효과

[도표] 부동산 양도소득세율 인하