A씨가 사는 동네는 지은 지 30년 넘은 빌라가 밀집한 지역이다. 최근 재개발 후보지로 선정됐다는 소식이 돌면서 호가가 들썩이기 시작했다. A씨는 지금 집을 파는 것이 나은지, 계속 보유하는 것이 나은지 고민에 빠졌다. 정비사업은 통상 준공까지 10년 이상 걸리는 만큼 어느 단계에 서 있는지에 따라 같은 물건의 의미는 완전히 달라진다.

도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비기반시설(도로·공원·상하수도 등)이 열악하고 노후 건축물이 밀집한 지역은 재개발, 기반 시설은 양호하지만 노후 공동주택이 밀집한 지역은 재건축으로 구분한다. 구분에 따라 적용되는 절차와 규제가 달라지기 때문에 내 물건이 어느 사업에 속하는지부터 확인할 필요가 있다.

사업 흐름은 두 방식 모두 비슷하다. 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 거쳐 이주와 철거, 착공, 준공으로 이어진다. 이 과정에서 사업성이 실질적으로 확정되는 지점은 관리처분계획인가다. 조합원 재산에 대한 감정평가(종전자산평가)는 통상 사업시행인가 이후에 진행되지만, 그 결과를 반영해 조합원 몫과 새 아파트 분양 예정가액, 그 차이인 분담금까지 최종 확정하는 단계이기 때문이다.

정비사업 물건의 가격은 호재가 발표될 때가 아니라 불확실성이 사라질 때 계단식으로 반영되는 경향이 있다. 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등 각 관문을 통과할 때마다 사업이 무산될 위험이 줄고, 그만큼 가격에 반영되는 구조다. 감정평가 시에도 같은 입지의 유사한 빌라라면 관리처분인가를 받은 구역과 후보지 단계인 구역의 가치를 다르게 본다. 입지가 사업의 크기를 정한다면, 단계는 그 크기가 실현될 확률을 정하는 셈이다.

반대로 단계가 진행됐다고 해서 수익이 보장되는 것도 아니다. 서울 핵심지 정비사업장의 공사비는 3.3㎡(약 1평)당 1000만원을 넘어섰고, 강남권에서는 1200만원대에 이른 곳도 있다. 그 결과 일부 강남권 대단지에서는 같은 평형을 받는데도 분담금이 5억~7억원에 이를 것으로 추산되기도 한다. 관리처분에서 분담금이 정해진 뒤에도 공사비 증액으로 부담이 다시 늘어나는 사례가 이어지고 있다는 점에 유의해야 한다.

따라서 정비사업 구역 내 부동산을 검토할 때는 서울시 '정비사업 정보몽땅' 사이트에서 해당 구역의 진행 단계와 추정분담금을 먼저 확인하는 것이 좋다. 거래를 검토한다면 취득 시점이 조합원 지위를 이어받을 수 있는 구간인지도 함께 살펴야 한다. 이 과정에서 단계마다 성격이 다른 감정평가가 이뤄지는데, 종전자산평가는 왜 시세보다 낮게 나오는지, 조합원으로 남지 않는 경우에는 어떤 기준으로 값이 매겨지는지는 다음 기고에서 다루고자 한다.

[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]