이재명 대통령이 부동산 시장의 '똘똘한 한 채' 쏠림과 반복적 시세 차익 추구를 차단하기 위해 보유세와 양도소득세 체계를 재편하겠다는 뜻을 거듭 밝혔다.

보유세는 실거주 여부와 주택가액에 따라 부과 기준을 세분화해 조정할 전망이다. 또 양도세는 다주택자의 퇴로를 열어 매물 잠김을 해소하고 양도세 감면인 장기보유특별공제에 대해선 '생애주기별 총량제(횟수·총액 제한)'를 도입해 무분별한 갈아타기를 막는 방안이 급부상했다. 정부는 7월 말~8월 초 발표할 세제개편안에 이러한 내용을 검토해 반영할 방침이다.

◆ 보유세, 다주택자·호화주택은 가중

이 대통령은 23일 부동산정책 국민 대토론회를 주재한 자리에서 "일본이 한때 (부동산 문제로) 어려움을 겪었다. 가격이 계속 오르다가 한계점에 이르러 풍선처럼 터졌고 '잃어버린 20년, 잃어버린 30년' 얘기도 나왔다"며 "사실은 우리도 그 정점을 향해 달리고 있지 않느냐는 걱정을 하는 분들도 꽤 있다"고 운을 뗐다. 이어 "우리나라 보유세를 통상적인 선진국 수준으로 하려고 해도 한 3배는 올려야 한다"면서 "지금 3배를 올리면 거의 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐"고 말했다. 그러면서 "과거에 정상화했다면 이렇게까지 (집값이) 오르지 않았을 것"이라며 "저는 이제 좀 정치적 손해를 보더라도 대비하려고 한다"고 밝혔다. 보유세 인상을 시사한 것이다.

특히 정부는 종합부동산세를 주택 수에 따라 중과하는 방식을 가액 기준으로 바꾸되, 거주용 1주택자는 보호하고 다주택자·비거주 1주택자 등을 중심으로 보유 부담을 높일 것으로 보인다. 이 대통령은 "통상적인 1주택을 기준으로 적정하게 보유 부담을 설정하고, 거주할 경우에는 일단 감하고 서민용 또는 중산층용이라면 보호하는 측면에서 또 감해주는 방식이 될 것"이라며 "가중 요소는 호화 주택으로 분류되는 경우, 다주택이거나 명백한 투기용인 경우"라고 설명했다.

◆ 초고가 주택 기준은 결론 못 내려

이날 현장에선 보유세 강화 잣대가 될 초고가 주택의 기준을 공시가격 20억원이나 30억원으로 하자는 의견이 나왔다. 이형일 재정경제부 1차관은 의견 수렴 결과를 보고하며 "30억원 이상에서 50억원 이상이라는 의견이 제시됐다"고 말했다.

이 대통령은 "지방에서 보면 30억원은 무지하게 비싼 집이고 당연히 초고가지만 서울에서는 30억원을 중과한다고 하면 엄청난 조세 저항이 벌어질 수 있다"며 "상황에 따라 다르기 때문에 어느 정도가 적정한지 판단하기가 어렵다"고 말했다. 정부가 만약 현장 견해를 수용해 20억원 또는 30억원으로 기준을 삼는다면 시세는 각각 30억원, 40억원 수준이 된다. 현재 공동주택 시세 대비 공시가격 비율이 69%이기 때문이다.

부동산R114 자료에 따르면 공시가격 20억원을 초고가 주택으로 잡았을 때 최근 시세 기준 서울 전체 아파트 중 12%가 보유세 인상 대상이 되는 것으로 추정된다.

만약 공시가격 30억원이 초고가 주택의 기준이 된다면 보유세 강화 대상 가구 수는 강남 3구 위주로 줄어든다. 시세 40억원을 넘는 아파트가 서울 전체의 5%에 불과하기 때문이다. 서울 내 40억원 이상 아파트 가운데 강남 3구가 차지하는 비중은 총 86%로 더 높아진다. 여기에 용산구(8%)까지 더하면 4개 구의 비중만 95%에 달한다.

◆ 양도세 감면, 횟수·총액 제한 검토

양도세율은 상대적으로 하향할 전망이다. 매물 잠김 현상을 방지하는 정책 예고를 시사해서다.

이 대통령은 "(보유 부담이 늘어나는 다주택자에게) 퇴로를 만들어줘야 된다는 것도 맞는 말"이라고 했다. 양도세 중과 일부 유예를 시사한 대목이다. 다만 올해 1~5월에 다주택자 중과 유예 규제를 피하기 위해 집을 이미 팔았던 다주택자와는 감면 정도에 차등을 둘 것으로 보인다. 이 대통령은 "국가 최고책임자가 한 얘기를 믿고 처분한 사람이 손해 보는 느낌이 들면 안 된다"며 "그것보다는 적게 탈출할 수 있는 기회를 한시적으로 주는 게 어떠냐는 의견도 있다"고 덧붙였다.

또 양도차익의 최대 80%를 깎아주던 장특공제가 고가 주택 쏠림인 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시켰다는 비판을 받아 손질될 것으로 보인다. 현재 1가구 1주택자는 실거래가 12억원까지 비과세 혜택을 받으며, 보유·거주 기간에 따라 최대 80%의 장특공제를 적용받아 세 부담이 줄어든다. 방식은 '생애주기별 양도세 감면 총량제'다.

이광수 광수네복덕방 대표가 1가구 1주택 양도세 감면을 생애 한 차례로 제한하자고 제안했다. 이에 이 대통령은 "양도세 감면을 생애 1회로 할지는 모르겠지만 기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어 보인다"며 "매우 일리 있는 지적"이라고 말했다. 그러면서 "횟수를 제한하거나 첫 번째는 많이 해주고 두 번째는 덜 해주는 방식도 생각할 수 있다"며 "총액으로 제한할 수도 있다"고 덧붙였다.

양도세 감면에 '횟수 제한'과 '차등 적용'이 현실화할 경우 두 번째 주택부터는 최대 80%에 달하는 장특공제율이 단계적으로 축소되거나 생애 통산 공제 한도에 걸려 세 부담이 급증하게 될 수 있다. 이는 1주택자의 '갈아타기'를 통한 자산 증식 경로를 차단하고, 장특공제를 본래 취지인 '장기 실거주자 보상'에만 한정하겠다는 뜻이기도 하다.

◆ '실거주' 대신 '거주용' 용어 변경

한편 이 대통령은 세제 개편 과정에서 '실거주'라는 용어를 '거주용' 또는 '주거용'으로 변경하는 방안도 제시했다. 직장 이동이나 자녀 교육, 입원, 공관 거주 등 불가피한 사유로 일정 기간 해당 주택에 살지 못하더라도 본래 주거 목적으로 보유하고 있다면 실거주자와 동일하게 보호해야 한다는 취지다. 이 대통령은 "앞으로는 용어를 바꾸자고 했다"며 "실거주라고 하지 말고 거주용이라고 하자"고 말했다.

[나현준 기자 / 김금이 기자 / 이용안 기자]