「進歩政権は税金を課すとか、所有を制限するとか、需要抑制策を使ったが、市場がこれを勝ち抜いた。 もう税金で住宅価格を抑えることはしない」

わずか1年前の大統領選候補時代、李在明（イ·ジェミョン）大統領が前政権とは違う道を歩むことを強調して言った言葉だ。 再建築·再開発規制を解除し遊休用地を活用して住宅供給を増やすということが当時の公約の核心軸だった。 しかし23日、李大統領主宰の「不動産政策国民大討論会」で確認された国政基調は、その約束とはかけ離れていた。 李大統領は「直ちに最も急がれるのは租税制度」とし「保有税を先進国水準に合わせるためには少なくとも3倍は上げなければならない」と話した。 市場はどこに、どれだけ、いつまで住宅を供給するのか、実需要者の貸出の息の根はどのように開くのかを尋ねていたが、政府が先に取り出したカードは「不動産増税」であった。

今後の政策はいわゆる「賢い一軒」をはじめとする超高価住宅と非居住用1住宅の税負担を高めることに重きが置かれる展望だ。 しかし、超高価住宅保有税の引き上げが現在の住宅価格の過熱と深刻な伝貰·家賃難を解消する実効性のあるカードになるか疑問だ。 現金所得が少ない高齢層などが税負担に耐えられずに家を出すならば、40億~50億ウォン台の超高価住宅市場は一時的に息抜きに入ることができる。

しかし、いざソウルの住宅価格上昇の勢いを主導するのは超高価住宅ではなく中産層の実需要が集中する10億~15億ウォン台のアパートだ。 政府が住宅担保貸出限度を15億ウォン以下(6億ウォン)、15億~25億ウォン(4億ウォン)、25億ウォン超過(2億ウォン)に差等制限すると、貸出余力が大きい15億ウォン以下の住宅に買収勢が集中する強力な「風船効果」が現れたのだ。

最近貸出規制が強化され討論会を控えて受け付けられた「国民政策提案」には規制緩和要求が激しかったが、画一的な貸出規制に対する改善策は出てこなかった。

さらに大きな問題は市場正常化の核心キーである「供給」に対する政府の懐疑的な態度だ。 李大統領は「どこに、どのように増やせばいいか分からない」と述べた。 グリーンベルト解除に対しては住民の反対と環境毀損を理由に難色を示し、再建築·再開発に対しても供給効果を否定的に評価した。

しかし歴代政府で高空行進した住居価格を折った解決法は例外なく「圧倒的供給」だった。 過去、李明博、政府が江南の細谷と瑞草牛面などグリーンベルトを解除して押し付けたポグムジャリ住宅は、首都圏の住宅価格を安定させる効果を上げた。 物量自体も重要だったが「政府がその気になれば安い家をどこでも建てて供給する」という信号が市場の不安心理を静めたのだ。

ソウル都心内の新規宅地確保が容易ではないという事実は皆が知っている。 それなら既存の都心再建築·再開発規制を緩和し事業速度を高めるのが常識だ。 既存住宅市場から出てくる売り物もやはり供給であるだけに、譲渡所得税と取得税など取引税を低くして流通物量を誘導しなければならない。 しかし、政府は1住宅者の譲渡税長期保有特別控除の縮小まで検討し、取引税まで引き上げようとしている。 文在寅、政府の時に経験したように、取引費用の増加は売り物のロックと取引萎縮につながるだけだ。

税金と貸出だけで需要を抑えるという接近は、市場の不安を静めるより「今でなければもっと上がる」という焦りだけを増大させることができる。 李大統領は用地を探すために「ヘリコプターに乗って首都圏を見て回る」と話した。 その意志と同じくらい重要なのは、手に取ることができる供給の青写真だ。 市場が望むのは、今後も十分な住宅が供給され、望む時に家を売買できるという信頼だ。 住宅価格は税金だけでは抑えられない。 市場を安定させる力は結局、供給から生まれる。

[シム·ユンヒ論説委員]